Foto: Shixart1985, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons
När du köper en bostadsrätt blir köpet bindande först när du och säljaren skriver under kontraktet. Budet binder ingen. Handpenningen, oftast 10 procent av priset, betalar du den dag kontraktet anger, ofta vid kontraktsskrivningen eller några dagar efter. Bolånet betalas ut först på tillträdesdagen, så handpenningen betalas normalt med egna pengar. Med ett lånelöfte på 2,8 miljoner kronor och 10 procent i kontantinsats kan handpenningen motsvara hela insatsen, och den betalas normalt långt före tillträdet. Tillträdesdagen bestämmer du och säljaren själva, och ingen lag anger hur många dagar det ska gå mellan kontrakt och tillträde.
Budet binder ingen förrän kontraktet är underskrivet
Du kan dra tillbaka ditt bud när som helst innan kontraktet är underskrivet, och säljaren kan ändra sig lika fritt. Budgivningen är öppen tills kontraktet är undertecknat, så ett nytt bud kan komma in även efter att ni har bokat tid för kontraktsskrivningen. Det högsta budet ger ingen rätt att få köpa. Säljaren bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och när, och kan välja en köpare som kan tillträda vid en tidpunkt som passar bättre.
Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse, enligt fastighetsmäklarlagen. Mäklaren ska ändå särskilt se till uppdragsgivarens ekonomiska intressen, och uppdragsgivaren är vanligen säljaren. Mäklaren ska föra en lista över alla bud med namn, belopp och tidpunkt. Budlistan får du som köpare när uppdraget slutförs, vilket normalt sker vid tillträdet.
Kontraktet ska vara skriftligt och underskrivet av båda
Ett köp av en bostadsrätt ska göras skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska ange vilken lägenhet köpet gäller och priset, enligt bostadsrättslagen. Ett köp som inte uppfyller de kraven är ogiltigt. Har ni kommit överens om ett annat pris vid sidan av kontraktet gäller som huvudregel ändå priset i kontraktet.
Med lånevillkor kan du kliva av om banken säger nej
Kontraktet kan innehålla villkor som gör att köpet inte blir bindande direkt, så kallade svävarvillkor. Det kan gälla att du ska beviljas lån, få besikta bostaden eller godkännas som medlem i föreningen. Valet står mellan två sorters kontrakt:
| Kontrakt utan lånevillkor | Kontrakt med lånevillkor | |
|---|---|---|
| När köpet binder dig | När du skriver under | När villkoret är uppfyllt |
| Om banken nekar lånet | Du är ändå bunden av köpet | Köpet går tillbaka enligt villkoret |
| Handpenningen | Kan gå direkt till säljaren | Mäklaren ska ta upp frågan om att den ligger kvar hos mäklaren |
| För säljaren | Ett säkert köp | Ett osäkert köp, som säljaren inte behöver gå med på |
Ett lånelöfte är ingen garanti. Banken kan senare neka dig lånet om den anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. Löftet gäller under en viss tid, olika lång hos olika banker. Ett lånevillkor skyddar dig om banken inte betalar ut lånet trots lånelöftet, så fråga mäklaren om det innan du skriver under. Säljaren tar ställning till villkoret och behöver inte gå med på det.
Handpenningen betalas den dag kontraktet anger och tas ur kontantinsatsen
Handpenningen betalar du den dag kontraktet anger, ofta i samband med att kontraktet skrivs under eller några dagar efter. Ingen lag bestämmer betalningsdagen. Handpenningen är en säkerhet för säljaren om du skulle bryta mot kontraktet. Ingen lag anger hur stor den ska vara, utan det avtalar du och säljaren. 10 procent av priset är vanligt, men summan kan bli en annan. Eftersom bolånet betalas ut först vid tillträdet kommer handpenningen normalt ur egna pengar. Det finns också handpenningslån med säkerhet i bostaden, som räknas som bolån.
Sedan den 1 april 2026 får ett nytt bolån vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, enligt lagen om begränsning av bostadskrediter. Lagen ersatte Finansinspektionens tidigare regler, och taket höjdes från 85 till 90 procent. Kontantinsatsen är därmed minst 10 procent av priset.
Är lånelöftet på 2 800 000 kronor och lika med 90 procent av priset, räcker det till en bostadsrätt för högst 3 111 111 kronor. Då behöver du 311 111 kronor i kontantinsats. Med 10 procent i handpenning blir handpenningen också 311 111 kronor, exakt lika mycket som insatsen. Hela din insats ska då finnas på kontot senast den dag kontraktet anger för handpenningen, inte först på tillträdesdagen. Banken betalar ut bolånet först vid tillträdet, och då räknas handpenningen av från det du har kvar att betala. Värderar banken lägenheten lägre än priset räknas taket på den lägre värderingen, och då växer insatsen.
Räkneexempel för insatsen, amorteringen och räntan på en bostadsrätt för 2,5 miljoner kronor finns i artikeln om det är läge att köpa bostad. Vad som gäller för amorteringen efter lagändringen står i artikeln om amorteringskravet 2026.
Handpenningen kan gå till säljaren eller ligga kvar hos mäklaren
Tar mäklaren emot handpenningen ska den snarast lämnas över till säljaren, om ni inte har skrivit ett depositionsavtal om något annat. Det avtalet ska vara skriftligt och skrivas under av parterna. Handpenningen måste inte deponeras hos mäklaren. Innehåller kontraktet ett svävarvillkor ska mäklaren ta upp frågan, och då kan pengarna ligga på mäklarens klientmedelskonto tills villkoret är uppfyllt.
| Direkt till säljaren | Deposition hos mäklaren | |
|---|---|---|
| Vad som krävs | Inget särskilt avtal | Skriftligt depositionsavtal mellan dig, säljaren och mäklaren |
| Var pengarna finns | Hos säljaren | På ett konto skilt från mäklarens egna pengar |
| Om köpet går tillbaka | Du behöver få tillbaka pengarna från säljaren | Pengarna finns kvar hos mäklaren |
Fråga före kontraktsskrivningen om handpenningen går direkt till säljaren eller ligger kvar hos mäklaren.
Föreningen ska godkänna dig, annars blir köpet ogiltigt
Efter kontraktet söker du medlemskap i bostadsrättsföreningen, och styrelsen prövar ansökan. En överlåtelse är ogiltig om du vägras medlemskap. Ett nej kan du låta hyresnämnden pröva inom en månad. I artikeln om reglerna för medlemskap i en bostadsrättsförening står vilka skäl föreningen får ha för att säga nej och hur lång tid styrelsen har på sig enligt normalstadgarna.
Bolånet har minst sju dagars betänketid
När köpet är klart ansöker du om lånet för just den lägenheten. Banken gör en slutlig kreditprövning och lämnar sedan ett bindande erbjudande med alla villkor. Banken får inte ge dig kortare betänketid än sju dagar, enligt konsumentkreditlagen. Samma krav finns i den nya konsumentkreditlag som börjar gälla den 20 november 2026. Lägg in de dagarna i planeringen om du vill jämföra erbjudanden från flera banker innan tillträdet.
Tidslinjen från kontrakt till tillträde bestämmer du och säljaren
Datumet för tillträdet bestäms av säljaren och köparen och skrivs in i kontraktet. Lagen sätter bara två frister på vägen, och båda gäller efter kontraktet:
| Steg | Vad som binder | Frist | Grund |
|---|---|---|---|
| Lånelöfte | Inget, banken kan neka lånet | Bankens giltighetstid | Bankens villkor |
| Budgivning | Inget, bud är inte bindande | Ingen | Säljaren bestämmer upplägget |
| Kontrakt och handpenning | Köpet, om inget villkor skjuter upp det | Köpet när ni skriver under, handpenningen den dag kontraktet anger | Kontraktet |
| Styrelsens beslut om medlemskap | Köpet blir ogiltigt vid ett nej som står fast | En månad från fullständig ansökan | HSB:s normalstadgar, kontrollera föreningens egna |
| Överklaga ett nej | Hyresnämndens beslut | En månad från beskedet | Bostadsrättslagen |
| Bankens erbjudande | Banken, under betänketiden | Minst sju dagar | Konsumentkreditlagen |
| Tillträde | Resten av priset betalas | Det datum ni avtalar | Kontraktet |
Styrelsen kan använda hela sin månad, och banken ska dessutom ge sju dagars betänketid. Då kan det dröja drygt en månad innan både medlemskapet och lånet är klara. Lägg tillträdesdagen så att båda hinner.
På tillträdesdagen betalar banken säljaren och du får oftast nycklarna
Vid tillträdet går ni igenom likvidavräkningen, som visar hur mycket pengar som ska gå från vem till vem, och skriver under den. Din bank för över pengarna till säljarens bank och löser säljarens eventuella lån på lägenheten. Därefter är du ägare, och du får oftast nycklarna samma dag. För en bostadsrätt krävs inget köpebrev. Köpet gäller i stället bara om föreningen har godkänt dig som medlem.
Säljarens lån ska lösas innan du tillträder. Mäklaren ska kontrollera om bostadsrätten är pantsatt. Löses inte lånen och långivaren kräver ut sin pant kan du tvingas betala för att få behålla bostadsrätten. Be därför säljaren om en kopia av föreningens lägenhetsförteckning, där det syns om bostadsrätten är pantsatt.
Så mycket bostadsrätt i Stockholm räcker 3,1 miljoner kronor till
Reglerna för bolånetak, kontrakt och handpenning är desamma i Stockholm som i resten av landet. I Stockholms kommun såldes 5 835 bostadsrätter under de senaste tre månaderna, till i genomsnitt 91 997 kronor per kvadratmeter. Medelpriset var 5 443 000 kronor.
- Med ett lånelöfte på 2,8 miljoner kronor och 311 111 kronor i insats räcker pengarna till knappt 34 kvadratmeter om du betalar det genomsnittliga kvadratmeterpriset.
- En bostadsrätt till medelpriset kräver minst 544 300 kronor i kontantinsats och ett bolån på 4 898 700 kronor.
- Med 10 procent i handpenning ska 544 300 kronor finnas på kontot senast den dag kontraktet anger för handpenningen.
Genomsnittet gäller hela kommunen. Centrala Stockholm ligger högre och ytterområdena lägre, så räkna på priserna i det område där du letar.
Källa: Svensk Mäklarstatistik, bostadsrätter i Stockholms kommun, tre månader, uppdaterad 8 oktober 2026.
Har du inte budat än, läs handlingarna först
Mäklaren ska ge dig en objektsbeskrivning. För en bostadsrätt ska den bland annat ange lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av den, om bostadsrätten är pantsatt och bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, alltså lägenhetens andel av föreningens skulder. Mäklaren ska också ge dig föreningens senaste årsredovisning och registrerade stadgar, enligt fastighetsmäklarlagen, och erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.
I guiden om att granska bostadsrättsföreningen innan du lägger bud står hur du läser årsredovisningen och räknar om föreningens skuld till kronor i månaden. Lägenheten undersöker du själv. Mäklaren ska skriftligen upplysa dig om ditt ansvar att undersöka bostaden och verka för att du gör det före köpet. Har du undersökt bostaden, eller avstått trots att säljaren uppmanat dig att undersöka den, behöver säljaren inte ersätta dig för fel som du borde ha upptäckt vid undersökningen.
Nyproduktion följer en annan ordning, med förhandsavtal som binder dig långt före tillträdet. Den ordningen och riskerna i den beskrivs i artikeln om att köpa nyproduktion.
Vanliga frågor
Vad händer med handpenningen om du och säljaren blir osams?
Ligger handpenningen hos mäklaren och både du och säljaren begär att få den, kan mäklaren betala in den till länsstyrelsen tills tvisten är avgjord. Den möjligheten finns bara när mäklaren har handpenningen kvar enligt ett depositionsavtal. Utan ett sådant avtal ska mäklaren snarast lämna handpenningen till säljaren.
Kan jag flytta in före tillträdet?
Bara om säljaren går med på det. Säljaren ansvarar för bostadens skick fram till tillträdet, och mäklaren bör därför informera om riskerna och helst avråda. Gör ni det ändå bör överenskommelsen skrivas in i ett tilläggsavtal.
Kan vi flytta tillträdesdagen efter kontraktet?
Ja, om ni är överens. Vill du och säljaren ändra tillträdesdagen efter kontraktet bör ni skriva in ändringen i ett tilläggsavtal och kontakta föreningen, så att medlemskapet gäller från den nya dagen.
Hur stor kontantinsats behöver en förstagångsköpare?
Lika stor som andra köpare, minst 10 procent av marknadsvärdet. Hur reglerna har ändrats för förstagångsköpare och varför de är omstridda står i artikeln om bolånetak, kontantinsats och amorteringskrav för förstagångsköparen.
Är det bättre att hyra?
Det beror på bostaden och din ekonomi. Argumenten om besittningsskydd, avgifter och ansvar står i artikeln om bostadsrätt eller hyresrätt.
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026