Den 1 april 2026 fick Sverige nya regler för bolån. Bolånetaket höjdes, det skärpta amorteringskravet togs bort och hela regelverket flyttades från Finansinspektionens föreskrifter till en egen lag. För den som vill köpa bostad förändrar det spelplanen. Här går vi igenom vad som faktiskt gäller nu, och varför debatten om reglerna är långt ifrån avslutad.
Det här ändrades den 1 april 2026
Reglerna om amorteringskrav och bolånetak samlades den 1 april 2026 i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter och allmänna råd. Bakgrunden beskrivs av regeringen, som ville sänka tröskeln in på ägarmarknaden utan att släppa kontrollen över hushållens skulder.
Två saker förändrades i praktiken. Bolånetaket höjdes så att ett bolån mot bostaden som säkerhet numera får uppgå till högst 90 procent av bostadens värde, mot tidigare 85 procent. Det innebär att kravet på kontantinsats sänktes från 15 till 10 procent av köpeskillingen. Samtidigt slopades det så kallade skärpta amorteringskravet, ett tilläggskrav som tvingade hushåll med stora lån i förhållande till inkomsten att amortera extra.
Amorteringskravet som är kvar
Grundregeln för amortering finns kvar och styrs av belåningsgraden, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Enligt lagen ska den som har en belåningsgrad över 70 procent amortera minst 2 procent av lånet varje år. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent är kravet minst 1 procent per år. Under 50 procent finns inget lagstadgat amorteringskrav alls.
Vid ett tilläggslån, alltså när en befintlig kredit utökas, får belåningsgraden vara högst 80 procent. Reglerna övervakas av Finansinspektionen, och regeringen har enligt lagen möjlighet att tillfälligt begränsa belåningsgraden ytterligare om läget på bostadsmarknaden skulle kräva det.
Värt att minnas är att ränteavdraget för bolån ligger fast: du får dra av 30 procent av ränteutgifterna upp till ett underskott på 100 000 kronor, och 21 procent på beloppet däröver. Det framgår av Skatteverket. En vanlig missuppfattning är att den nedtrappning som gäller lån utan säkerhet också skulle träffa bolån. Så är det inte.
Så mycket ska du amortera: ett räkneexempel
Eftersom kravet utgår från belåningsgraden blir summan enkel att räkna ut. På ett bolån på 2 000 000 kronor med en belåningsgrad över 70 procent betyder kravet på 2 procent en amortering på minst 40 000 kronor per år, alltså drygt 3 300 kronor i månaden. Sjunker belåningsgraden under 70 procent, till exempel efter några år av avbetalning eller stigande bostadspris, halveras kravet till 1 procent, i det här fallet minst 20 000 kronor per år eller knappt 1 700 kronor i månaden. Under 50 procents belåningsgrad försvinner det lagstadgade kravet helt. Detta är enbart amorteringen; ränta och avgifter tillkommer.
Omvärdering och nyproduktion
En viktig detalj är att belåningsgraden normalt beräknas på det marknadsvärde som gällde när bostaden förvärvades, inte på ett senare, förhoppningsvis högre värde. Enligt lagen (2026:226) får en omvärdering som sänker amorteringen eller ökar låneutrymmet göras tidigast fem år efter förvärvet eller efter den senaste omvärderingen. Undantag gäller om bostadens värde förändras avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande renovering. Det innebär att man inte kan räkna hem en allmän prisuppgång i förtid för att slippa amortera.
För nyproducerade bostäder finns en särskild lättnad: den som är först med att köpa en nybyggd bostad kan av kreditgivaren medges att inte amortera alls under upp till fem år från tillträdet. Det ska göra det lättare att flytta in i nyproduktion, där priset ofta är högt i förhållande till det begagnade beståndet.
Argumenten för de nya reglerna
Förespråkarna menar att förändringen träffar rätt problem. Det var aldrig den löpande betalningsförmågan som stängde ute unga köpare, utan kravet på en stor kontantinsats. Genom att sänka insatsen från 15 till 10 procent kommer fler in på ägarmarknaden utan att bankernas kreditprövning försvinner. Att det skärpta amorteringskravet togs bort ses som ett sätt att befria hushåll med god inkomst men litet sparkapital från en avbetalningstakt som tärde hårt på vardagsekonomin.
Argumenten emot
Kritikerna varnar för att ett högre bolånetak i praktiken innebär att hushållen tillåts låna mer, vilket riskerar att driva upp både skuldsättning och priser. Om alla köpare får låna en större andel tenderar bostäderna att bli dyrare, och då är den sänkta tröskeln till liten hjälp. Att lätta på kraven i ett läge med redan höga hushållsskulder beskrivs av vissa som att flytta risk från dagens köpare till morgondagens, och till det finansiella systemet som helhet.
Vår reflektion
Reformen 2026 är på sätt och vis ett svar på den kritik som länge riktats mot de gamla reglerna, nämligen att de stängde ute unga snarare än att skydda dem. Men den underliggande spänningen är densamma som förr. Ju lättare det blir att låna, desto fler kommer in, men desto större blir också skulderna. Om de nya reglerna visar sig göra bostäder dyrare snarare än mer tillgängliga blir vinsten för förstagångsköparen kortlivad. Det är den avvägningen som håller debatten om amorteringskrav och bolånetak levande, och som avgör om reformen ses som ett steg mot en öppnare marknad eller mot ett nytt skuldberg.
Vanliga frågor
Vad är bolånetaket 2026?
Sedan 1 april 2026 får ett bolån uppgå till högst 90 procent av bostadens värde enligt lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Kontantinsatsen är därmed minst 10 procent. Tidigare var taket 85 procent och insatsen 15 procent.
Finns amorteringskravet kvar?
Ja. Belåningsgrad över 70 procent ger ett amorteringskrav på minst 2 procent av lånet per år, och mellan 50 och 70 procent minst 1 procent per år. Under 50 procent finns inget krav. Det är det extra, skärpta amorteringskravet för högt belånade hushåll som togs bort.
Vad var det skärpta amorteringskravet?
Det var ett tilläggskrav som innebar att hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten fick amortera ytterligare en procent per år. Det avskaffades den 1 april 2026 och gäller alltså inte längre.
Påverkar de nya reglerna ränteavdraget?
Nej. Ränteavdraget för bolån är oförändrat: 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent därutöver. Det är avdraget för lån utan säkerhet, som blancolån, som har trappats ned.
Foto: Tierra Mallorca via Unsplash