Foto: Jebulon, CC0, via Wikimedia Commons
Har någon kontrollerat köparen när huset du bor i byter ägare? I Sverige prövar ingen om köparen är lämplig. Sedan den 1 juli 2026 måste den som söker lagfart ange sitt person- eller organisationsnummer och, där det är obligatoriskt, vara registrerad som verklig huvudman, enligt 20 kap. 7 § jordabalken. Det är en kontroll av identiteten, inte av lämpligheten. Sedan den 1 mars 2010 behöver den som köper ett hyreshus inget tillstånd från hyresnämnden. Danmark prövar inte heller köparen, men har sedan 2020 en spärr. I fem år efter ett ägarbyte får hyran inte sättas efter den danska regeln om genomgripande förbättring, och ett köp av aktier som ger kontrollen över ägarbolaget räknas som ett ägarbyte. Vi menar att Sverige har mer att lära av den danska spärren än av den förvärvslag som avskaffades 2010.
Danmark stoppar hyra efter lägenhetens värde i fem år efter ägarbyten
I Danmark får hyran i vissa hus sättas efter lägenhetens värde i stället för efter kostnaderna, om lägenheten har förbättrats genomgripande. Den hyran får bara tas ut när lägenheten hyrs ut på nytt, inte av den som redan bor där. Vanlig höjning av hyran för förbättringar omfattas inte av spärren. En expertgrupp lämnade den 29 oktober 2019 en rapport som visade att ungefär 57 000 bostäder då var uthyrda efter den regeln. Hyran i dem var i genomsnitt 81 procent högre än i bostäder med kostnadsbestämd hyra. Siffrorna återges i regeringens lagförslag L 177 från april 2020. Enligt lagförslaget gav regeln kortsiktiga investerare möjlighet att köpa hyreshus, modernisera dem och sälja med stor vinst.
Folketinget antog lagen den 4 juni 2020, och den trädde i kraft den 1 juli 2020. Spärren gällde redan från den 22 april 2020, dagen då lagförslaget lades fram. Sedan den 1 juli 2022 står spärren i 19 § i den danska hyreslagen, lejeloven.
Som ägarbyte räknas inte bara köp av minst halva fastigheten. Det räcker också att det bestämmande inflytandet över bolaget som äger huset går över till någon annan, direkt eller indirekt. Detsamma gäller när någon får rätt till minst halva avkastningen eller halva värdeökningen.
Spärren har undantag. Arv omfattas inte, och inte heller överlåtelser inom en koncern. Förskott på arv räknas dock som ägarbyte. Den gäller inte heller hus där ägaren under en tvåårsperiod har lagt minst 3 012 danska kronor per kvadratmeter på energiförbättringar, räknat i 2021 års nivå. Undantaget gäller också hus som har klättrat tre steg på energiskalan sedan den 1 juli 2020. Regeln står i den del av lejeloven som bara gäller hyreshus i kommuner med hyresreglering, och inte ens alla hus där omfattas.
Sverige prövade köparen fram till 2010
Sverige hade i stället en prövning av köparen. Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet kunde hyresnämnden vägra ett köp. Tillstånd skulle vägras om köparen inte visade att den kunde förvalta huset. Det skulle också vägras om köparen inte gjorde sannolikt att syftet var att förvalta huset och hålla det i det skick hyresgästerna har rätt att kräva. Det gällde också om köparen kunde antas inte följa god sed i hyresförhållanden.
Prövningen var inte automatisk. Den krävdes bara om kommunen begärde den. Lagen omfattade också köp i handelsbolag och vissa aktieköp, men bara i aktiebolag där högst tio privatpersoner ägde minst 75 procent av aktierna. Dessutom krävdes att husets taxerade värde var större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar.
Regeringen ansåg att köp av aktier i ägarbolag var svåra att kontrollera
Lagen upphävdes den 1 mars 2010. I propositionen 2009/10:21 skrev regeringen att lagen gick att kringgå vid indirekta förvärv och att prövningen byggde på osäkra prognoser. Enligt regeringen innebar det ”sannolikt” ”att ett inte obetydligt antal mindre lämpliga förvärvare aldrig blir föremål för prövning i hyresnämnden”.
Regeringen avfärdade att skärpa kontrollen av bolagsaffärerna, till exempel med ett ägarregister för fastighetsägande bolag. Det skulle enligt regeringen vara ”förenat med alltför stora administrativa svårigheter och kostnader”. Regeringen medgav också att ett upphävande ”i sämsta fall” kunde leda till att fler olämpliga aktörer fick tillgång till hyresmarknaden.
Den gamla förvärvslagen fungerade dåligt
Regeringens starkaste skäl var att lagen inte fungerade. Ärendena om förvärvstillstånd hade enligt betänkandet Ägande och förvaltning av hyreshus (SOU 2008:75) sjunkit till cirka 15 per år, och reglerna kostade seriösa köpare tid och pengar. Lagen prövade köparens lämplighet som förvaltare, inte hyrorna eller affärsplanen. Den var aldrig byggd för stora bolagsaffärer.
Men regeln i bostadsförvaltningslagen, som regeringen satte i stället, missar också köp av aktier i ägarbolaget. Enligt 2 § bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden ingripa i förvaltningen redan om det finns anledning att anta att den inte är godtagbar för hyresgästerna. Den lägre tröskeln gäller om ansökan kommer in inom tre år från det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart. Ansökan görs av kommunen eller en hyresgästorganisation. Regeringen bedömde 2009 att det var förenat med alltför stora problem att låta även köp av aktier i ägarbolaget omfattas av den lägre tröskeln.
Lagfart söker den som har förvärvat fastigheten, enligt 20 kap. 1 § jordabalken. När aktierna i ägarbolaget säljs äger samma bolag fortfarande huset. Bolaget har inget nytt förvärv att söka lagfart för, och den skärpta treårsregeln knyts till just lagfarten.
2019 bytte Hembla ägare genom ett aktieköp
Den 7 november 2019 fullföljde Vonovia, genom dotterbolaget HomeStar InvestCo, köpet av Hembla från Blackstone. Vonovia köpte cirka 61,19 procent av aktiekapitalet och cirka 69,30 procent av rösterna. Det framgår av Vonovias pressmeddelande samma dag. Hembla hade 21 413 lägenheter, de flesta i Stockholm. Vonovia beskrev sig efter affären som Sveriges största hyresvärd. Vonovia köpte aktier i Hembla, inte husen.
Samma höst svarade statsrådet Per Bolund (MP) på en skriftlig fråga om FN:s kritik. Kritiken gällde att svenska lagar har gjort det möjligt för globalt kapital att investera i bostäder som säkerhet för finansiella instrument. Han hänvisade den 29 oktober 2019 till skyddsreglerna vid renovering. Han skrev också att utredningen Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) fann att reglerna om hyresgästinflytande inte räckte, och att betänkandet bereddes i Regeringskansliet. Delar av förslagen blev lag efter en proposition 2021.
Det här skyddar dig när den nya ägaren vill renovera
Vill hyresvärden göra en standardhöjning som påverkar lägenhetens bruksvärde mer än obetydligt, krävs att du som berörd hyresgäst godkänner den eller att hyresnämnden ger tillstånd. Det står i 12 kap. 18 d § jordabalken.
Hyresvärden ska meddela dig skriftligt. Säger du nej får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden tidigast två månader efter meddelandet. Nämnden ska bevilja ansökan om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av åtgärden och den inte är oskälig mot hyresgästen.
Tvistar ni om den nya hyran ska den fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde, enligt 12 kap. 55 §. Bruksvärdesregeln är kärnan i den svenska hyresregleringen. Reglerna om godkännande och tillstånd har inte ändrats sedan 2003. Ingen av dem tar hänsyn till när huset bytte ägare.
Blir den skäliga hyran väsentligt högre än den hyra du hade, kan du begära att höjningen fasas in. Hyresnämnden ska då bestämma att en lägre hyra betalas under en skälig tid, om inte särskilda skäl talar emot det, enligt 12 kap. 55 § sjätte stycket.
Regeringen sade nej till en ny förvärvslag 2026
Frågan har prövats igen. Utredningen Vem äger fastigheten (SOU 2023:55) föreslog 2023 en ny hyresförvärvslag. Köp av hyreshus skulle anmälas till kommunen. Den gamla lagen nådde bara aktieköp i fåmansägda bolag. Förslaget gällde i stället köp av aktier eller andelar som ger köparen ett bestämmande inflytande över bolaget som äger huset. Flera remissinstanser, bland dem Boverket, Ekobrottsmyndigheten, Polismyndigheten, Skatteverket och Hyresgästföreningen, var överlag positiva.
I propositionen 2025/26:106, som regeringen beslutade den 29 januari 2026, bedömde regeringen att en ny hyresförvärvslag inte bör införas. Den 25 augusti 2026 skrev statsrådet Gunnar Strömmer (M) i ett svar på en skriftlig fråga att det inte är ”proportionerligt och ändamålsenligt att införa ett regelverk som drabbar samtliga förvärvare, i syfte att stoppa några få oseriösa hyresvärdar”.
Hyresgästföreningen vill fortfarande ha en ny förvärvslag
I rapporten Rivstart från 2026 föreslår Hyresgästföreningen ändå en ny förvärvslag. Alla försäljningar av bostadsfastigheter ska då prövas av länsstyrelsen utifrån social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet. Föreningen vill också avskaffa regeln om att en hyra bara är oskälig om den är påtagligt högre än jämförbara hyror. Föreningens skäl är att privata hyror sedan 2011 är likställda med allmännyttans. Båda är förslag, inte gällande rätt, och hör till bostadspolitikens stora stridsfrågor.
Låt treårsregeln gälla även när aktierna i ägarbolaget köps
Vi tror inte att en ny prövning av alla köpare är den bästa vägen. Regeringens invändning 2026 träffar en lag som omfattar alla köpare. Den gamla lagen visade hur svårt det är att i förväg bedöma hur en köpare kommer att sköta ett hus. Den danska spärren prövar inte köparen alls. Den tar bort ett av skälen att köpa för att snabbt renovera och höja hyran, och den räknar ett aktieköp som ger kontrollen över ägarbolaget som ett ägarbyte.
Den danska spärren drabbar inte heller alla köpare, bara den som vill sätta hyran efter lägenhetens värde efter en genomgripande förbättring. Den svenska treårsregeln i bostadsförvaltningslagen gäller inte när aktierna i bolaget som äger huset köps, och Vonovias aktieköp 2019 startade därför ingen ny treårsfrist. Ett första steg vore att låta den gälla också när kontrollen över bolaget som äger huset byter händer. Det är en mindre ändring än en ny förvärvslag, och en sådan regel hade omfattat Hembla-affären 2019.
Senast faktagranskad: 21 oktober 2026