Foto: Joakim Aglo via Unsplash
Har du sparat till en kontantinsats och funderar på att köpa i år, kan du räkna ut vad köpet kräver av dig innan du lägger ett bud. Fyra saker går att räkna fram i kronor: hur stor kontantinsats banken kräver, hur mycket du måste amortera, vad lånet kostar om räntan stiger och vad som blir kvar när boendet är betalt. Räknat på en bostadsrätt för 2,5 miljoner kronor krävs minst 250 000 kronor i kontantinsats, och varje procentenhet högre ränta kostar 1 875 kronor i månaden före skattereduktion.
Kontantinsatsen är minst 10 procent av bostadens värde
Ett bolån vid ett köp får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten betalar du själv. För bostadsrätten på 2,5 miljoner kronor blir det minst 250 000 kronor i kontantinsats och högst 2 250 000 kronor i bolån.
Köpeskillingen kan normalt användas som marknadsvärde, så 90-procentstaket räknas normalt på det pris du betalar. Bara i undantagsfall, när banken värderar bostaden lägre än köpeskillingen, räknas taket på den lägre värderingen, och då behöver du lägga in mer kontant.
Den som saknar hela insatsen kan i teorin låna till kontantinsatsen utan säkerhet. Sådana lån har högre ränta än bolån, och från och med inkomstår 2026 ger räntan på ett lån utan säkerhet inget avdrag alls.
En villa kräver mer kontanter än en bostadsrätt till samma pris
Stämpelskatt tas ut vid förvärv av fast egendom och tomträtt och när en inteckning beviljas. Köper du en bostadsrätt betalar du ingen stämpelskatt, eftersom bostadsrätten är en rätt i föreningen och varken fast egendom eller tomträtt.
Köper du ett hus betalar du 1,5 procent för lagfarten. Procentsatsen räknas på köpeskillingen eller på taxeringsvärdet från året innan lagfarten beviljas, beroende på vilket som är högst, avrundat nedåt till hela tusental kronor. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kronor. Behöver banken nya pantbrev tillkommer 2 procent av det nya inteckningsbeloppet och 375 kronor per inteckning.
| Kontant vid köp för 2 500 000 kronor | Bostadsrätt | Hus där pantbreven räcker | Hus utan pantbrev |
|---|---|---|---|
| Kontantinsats, 10 procent | 250 000 kronor | 250 000 kronor | 250 000 kronor |
| Lagfart, 1,5 procent plus 825 kronor | 0 kronor | 38 325 kronor | 38 325 kronor |
| Pantbrev för 2 250 000 kronor, 2 procent plus 375 kronor | 0 kronor | 0 kronor | 45 375 kronor |
| Summa | 250 000 kronor | 288 325 kronor | 333 700 kronor |
Exemplet förutsätter att köpeskillingen är högre än taxeringsvärdet. Ett hus där nya pantbrev behövs kräver drygt 83 000 kronor mer i kontanter än bostadsrätten, en tredjedel mer.
Amorteringen beror på hur stor del av värdet du lånar
Är lånet större än 70 procent av bostadens värde ska du amortera minst 2 procent per år. Är det större än 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent. Lånar du högst 50 procent finns inget lagstadgat krav.
Procentsatsen räknas på lånet när det var som störst efter den senaste värderingen. Amorteringen krymper inte i takt med skulden. Belåningsgraden räknas på värdet vid köpet tills en omvärdering får göras efter fem år. Har bostadens värde ändrats avsevärt av något annat skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en omfattande renovering, får omvärderingen göras tidigare.
Med 30 procent i insats sjunker amorteringen från 3 750 till knappt 1 460 kronor i månaden:
| Insats på en bostad för 2 500 000 kronor | Bolån | Amorteringskrav | Per månad |
|---|---|---|---|
| 250 000 kronor (10 procent) | 2 250 000 kronor | 2 procent, 45 000 kronor per år | 3 750 kronor |
| 750 000 kronor (30 procent) | 1 750 000 kronor | 1 procent, 17 500 kronor per år | knappt 1 460 kronor |
Amorteringen är ingen kostnad på samma sätt som räntan, eftersom pengarna minskar din skuld. Den ska ändå betalas varje månad och måste rymmas i budgeten.
En procentenhet högre ränta kostar 1 875 kronor i månaden på ett lån på 2 250 000 kronor
På ett lån på 2 250 000 kronor kostar varje procentenhet 22 500 kronor om året, eller 1 875 kronor i månaden. Räntan ger en skattereduktion på 30 procent av ett underskott av kapital upp till 100 000 kronor och 21 procent av det som överstiger 100 000 kronor.
| Ränta på 2 250 000 kronor | Ränta per månad | Efter skattereduktion |
|---|---|---|
| 3 procent | 5 625 kronor | 3 938 kronor |
| 4 procent | 7 500 kronor | 5 250 kronor |
| 5 procent | 9 375 kronor | 6 656 kronor |
| 6 procent | 11 250 kronor | 8 138 kronor |
Från 3 till 6 procent stiger kostnaden efter skattereduktion med 4 200 kronor i månaden. Vid ungefär 4,4 procent passerar årsräntan 100 000 kronor. Därefter ger varje procentenhet bara 21 procent tillbaka, och kostnaden per procentenhet stiger från cirka 1 310 till cirka 1 480 kronor i månaden.
Tabellen gäller en ensam låntagare utan andra kapitalinkomster och räknar med att hela lånet ligger kvar under det första året. Hela skattereduktionen förutsätter också att din skatt är tillräckligt hög.
I en bostadsrätt bär du dessutom din andel av föreningens lån via avgiften. Lägenhetens andel av föreningens skulder kallas indirekt nettoskuldsättning. Är den 700 000 kronor kostar en procentenhet högre ränta 7 000 kronor om året för den andelen, knappt 600 kronor i månaden. Med båda lånen kostar en procentenhet högre ränta knappt 2 460 kronor i månaden. Skattereduktion får du bara för räntan på ditt eget lån, eftersom föreningens ränta betalas av föreningen via avgiften.
Kvar att leva på avgör om banken lånar ut
Banken gör en egen kreditprövning innan lånet beviljas, och ett lånelöfte är ingen garanti för att du får låna. Du kan göra samma räkning själv: lön efter skatt, minus ränta, amortering, avgift och drift, minus det hushållet behöver till mat, kläder och annat.
För den sista posten finns Konsumentverkets beräknade hushållskostnader för 2026. Beräkningarna täcker cirka 40 procent av ett hushålls kostnader, och resor, tandvård och medicin ingår inte, så de får du lägga till själv. Räkna räntan på en högre nivå än den du erbjuds i dag, så ser du hur mycket marginal som finns kvar om den stiger.
Avgift och drift kommer ovanpå lånet
I en bostadsrätt betalar du en månadsavgift till föreningen, och föreningens räntekostnad syns i det som årsavgifterna ska täcka. I ett hus betalar du i stället själv för drift och underhåll.
Mäklaren ska erbjuda dig som köpare en skriftlig beräkning av boendekostnaderna, också när det är en bostadsrätt som säljs. Be om den och kontrollera vilken ränta den räknar med. För en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen dessutom ange årsavgiften och beslutade ändringar av den.
Som hyresgäst har du tre månaders uppsägningstid att räkna in
Hyr du en bostadslägenhet kan du alltid säga upp kontraktet, även om avtalet anger en längre uppsägningstid. Säger du upp ett hyreskontrakt som gäller tills vidare, upphör det vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader. Ligger tillträdet före den dagen betalar du både hyran och de nya boendekostnaderna under mellantiden.
Äger du redan en bostad gäller andra regler för lånet
Äger du redan en bostad gäller två andra regler. Räntan på ett överbryggningslån ger från och med inkomstår 2026 inget avdrag, eftersom lånet saknar säkerhet. Ett befintligt bolån som utökas får bara nå 80 procent av bostadens värde, inte 90.
Vanliga frågor
Hur stor kontantinsats behöver jag 2026?
Minst 10 procent av bostadens marknadsvärde, eftersom bolånet får vara högst 90 procent. Köper du ett hus för 2,5 miljoner kronor tillkommer lagfart och eventuellt pantbrev, upp till drygt 83 000 kronor.
Är det billigare att äga än att hyra?
Det går bara att jämföra för en viss bostad och i kronor. Lägg ihop räntan efter skattereduktion, avgiften och driften, och jämför summan med hyran.
Ändras reglerna för bolån igen?
Regeringen får enligt lagen tillfälligt begränsa belåningsgraden och sänka taken till under 90 respektive 80 procent. Kontrollera vad som gäller när du ansöker om lånelöfte.
Senast faktagranskad: 17 oktober 2026