Foto: Anna via Unsplash
Har du ägt huset i minst fem år får banken räkna din amortering på ett nytt värde i stället för på köpeskillingen. Är huset värt mer i dag sjunker belåningsgraden, och därmed ofta amorteringen. Har du köpt huset 2019 är femårsgränsen passerad, förutsatt att ingen omvärdering efter köpet har ändrat amorteringen eller låneutrymmet. Då behöver du ingen renovering för att få omvärdera. En renovering påverkar då bara hur högt det nya värdet blir. En skriftlig mäklarvärdering utan hembesök kostar till exempel 2 795 kronor hos Ekonomifokus, och i räkneexemplet nedan sjunker amorteringen med drygt 2 160 kronor i månaden.
Fem år efter köpet får banken använda ett nytt värde
Banken ska räkna belåningsgraden på det marknadsvärde som gällde när bostaden köptes. I stället får banken använda ett värde som fastställts vid en omvärdering. Omvärderingen får göras tidigast fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ledde till en ändring av amorteringsbeloppet eller låneutrymmet. Regeln finns i lagen om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter om amortering den 1 april 2026.
Femårsgränsen gäller sedan dess också när du vill låna mer på huset, inte bara när du vill ändra amorteringen. Ett utökat bolån får dessutom bara nå 80 procent av bostadens värde. Samtidigt försvann det skärpta amorteringskravet för stora lån i förhållande till inkomsten. Vad mer som ändrades i april står i genomgången av amorteringskravet efter den nya bolånelagen.
En omvärdering kan halvera amorteringen
Kravet styrs av belåningsgraden. Är lånet större än 70 procent av värdet ska du amortera minst 2 procent per år, och är det större än 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent. Procentsatsen räknas på lånet när det var som störst efter den senaste värderingen. Efter en omvärdering räknas procentsatsen på skulden som den ser ut vid värderingen, inte på det större lånet du tog vid köpet.
Exemplet gäller ett hus som köptes 2019 för 3 000 000 kronor med ett bolån på 2 400 000 kronor. I dag är skulden 2 200 000 kronor.
| Värde som banken räknar på | Belåningsgrad | Amorteringskrav | Per månad |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 kronor, köpeskillingen (ingen omvärdering) | 73 procent | 2 procent av 2 400 000 kronor | 4 000 kronor |
| 3 100 000 kronor | 71 procent | 2 procent av 2 200 000 kronor | knappt 3 670 kronor |
| 4 000 000 kronor | 55 procent | 1 procent av 2 200 000 kronor | knappt 1 840 kronor |
| 4 400 000 kronor | 50 procent | Inget lagstadgat krav | 0 kronor |
Ett nytt värde på 4 000 000 kronor sänker amorteringen med drygt 2 160 kronor i månaden, eller 26 000 kronor om året. Även en liten värdeökning sänker kravet något i exemplet, eftersom procentsatsen då räknas på den mindre skulden. Den omvärderingen ändrar dock amorteringsbeloppet, och då börjar fem nya år att löpa innan nästa omvärdering får göras.
Når belåningsgraden 50 procent eller lägre finns inget lagkrav på amortering. Regeringen bedömer ändå att bankerna bör verka för att även sådana bolån amorteras, så banken kan föreslå en frivillig amortering.
Lägre amortering minskar utgiften varje månad, men skulden krymper långsammare och räntan betalas på ett större lån. Hur räntan slår på månadskostnaden står i uträkningen av insats, amortering och ränta vid ett bostadsköp.
Före fem år krävs en avsevärd värdeförändring
Har det gått mindre än fem år får omvärderingen bara göras om bostadens marknadsvärde avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. Lagen säger inte vilka åtgärder som räcker, och Nordea och Handelsbanken drar gränsen på olika sätt.
- Nordea räknar omfattande renovering, ombyggnad, tillbyggnad, friköp av tomt och avstyckning som exempel på undantag. Enstaka förbättringar som renovering av badrum eller kök godkänns däremot inte, skriver banken.
- För ett hus bygger ett undantag hos Handelsbanken ofta på flera större värdehöjande åtgärder, till exempel tillbyggnad, bergvärme, takbyte, fasadrenovering eller friköp av tomt. Kök och badrum nämns som exempel för bostadsrätter. Banken gör alltid en individuell bedömning.
Ett nytt kök räcker inte ensamt hos Nordea för att omvärdera före femårsgränsen. Efter fem år behövs inget undantag, och då påverkar köket bara vilket värde huset får.
Värderingen måste göras av någon banken godkänner
En egen uppskattning eller en digital värderingstjänst räcker inte. Banken kräver en värdering som den själv godkänner. Handelsbanken kan ofta göra den på kontoret när den gäller ändrad amortering. Ibland hänvisar banken i stället till en godkänd mäklare eller auktoriserad värderare, och då är det värderaren som sätter priset.
Värderaren får inte ha varit inblandad i försäljningen av bostaden, så mäklaren som sålde huset till dig kan inte skriva värdeutlåtandet. Värdeutlåtandet ska vara skriftligt och innehålla de uppgifter som branschens gemensamma beställarhandledning anger.
Priset varierar med objekt och ort. En skriftlig värdering utan hembesök, där en registrerad mäklare värderar bostaden utifrån uppgifter och bilder som du skickar in, kostar 2 795 kronor till fast pris hos Ekonomifokus (oktober 2026). Att bankerna godtar värderingen är företagets egen uppgift. I exemplet ovan betalar en sådan värdering sig efter två månader. Fråga din bank vilken värderare den godkänner innan du beställer, så att du inte betalar för ett utlåtande som inte används.
Kontrollera fyra saker innan du ringer banken
- Har det gått fem år sedan köpet, eller sedan en omvärdering som ändrade amorteringen eller låneutrymmet?
- Hur stor är skulden i dag, och vilken belåningsgrad ger ett rimligt nytt värde? Kravet ändras först när belåningsgraden når 70 eller 50 procent, eller när procentsatsen räknas på en mindre skuld.
- Gör banken värderingen själv, eller ska du beställa ett utlåtande från en fristående mäklare eller värderare?
- Vill du också låna mer på huset? Då gäller samma femårsgräns, och lånet får nå högst 80 procent av det nya värdet.
Bolån som en bank eller ett annat kreditinstitut lämnade före den 1 juni 2016 omfattas inte av lagens amorteringskrav alls. När du köper en ny bostad räknas belåningsgraden i stället på det nya köpet.
Senast faktagranskad: 28 oktober 2026