Hyresvärden får kräva att lägenheten är städad när du lämnar den. Värden får inte kräva att den är som ny. Gränsen sitter i ett par bestämmelser i hyreslagen, och den ligger längre till hyresgästens fördel än de flesta tror. Här är vad lagen säger, vad besiktningsprotokollet faktiskt är värt, och vad som händer om du bestrider en flyttnota.
Vad lagen kräver av dig
Hyreslagen är 12 kap. jordabalken, och ordet flyttstädning står inte i den. Kravet härleds ur vårdplikten i 24 §, som slår fast att hyresgästen ”skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör” och är skyldig att ersätta ”all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse” av honom själv, hans hushåll, gäster eller någon som utför arbete för hans räkning.
Lägg märke till både vad som står och vad som inte står. Ansvaret förutsätter vållande, vårdslöshet eller försummelse. En hyresvärd som vill ha ersättning måste alltså kunna peka på något du gjort eller låtit bli att göra. Att lägenheten ser mer använd ut än den dag du flyttade in räcker inte. Städningen faller in under vårdplikten, eftersom en ostädad lägenhet inte går att lämna vidare, men själva mätstickan hämtas i en annan paragraf.
9 § beskriver vilket skick hyresvärden är skyldig att lämna en lägenhet i på tillträdesdagen: ”sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. Det är nivån nästa hyresgäst har rätt till, och därmed i praktiken den nivå din städning ska räcka till. Fullt brukbar, inte nyskick. Hur långt det sträcker sig moment för moment går systersajten Smuts igenom i sin kompletta guide till flyttstädning.
Slitage genom ålder och bruk är värdens kostnad
Den bestämmelse som oftast saknas i diskussionen är 15 §. Där står att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lägenheten i det skick 9 § anger, och att värden i bostadsdelen ”med skäliga tidsmellanrum” ska ”ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk”.
Slitage genom ålder och bruk är alltså uttryckligen hyresvärdens kostnad. Det är ingen tolkning, det är lagtextens egen formulering. Ett golv som mattats under sex år, en vitvara med repor på fronten, spår av en bokhylla på en vägg: sådant hör till bruket. Ett brännmärke i bänkskivan eller en uppsvälld parkett under en läckande blomkruka hör i stället till skadorna i 24 §, och där måste du ha varit vållande.
För det du själv målat eller tapetserat finns en särregel. Enligt 24 a § har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad utföra ”målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder”. Minskar lägenhetens bruksvärde av det du gjort har värden rätt till ersättning för skadan, och just den frågan prövas enligt paragrafen av hyresnämnden. En svartmålad vägg kan alltså kosta dig pengar. Att du målat om alls kan det inte.
Besiktningen som ingen är skyldig att göra
Hyresvärden har enligt 26 § rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn, och när lägenheten är ledig till uthyrning är du skyldig att låta den visas på lämplig tid. Skyldigheten går dock bara i en riktning. Hyresgästföreningen, som är hyresgästernas egen partsorganisation och alltså inte en neutral bedömare, skriver rakt ut att ”det finns ingen skyldighet för hyresvärden att göra en slutbesiktning av lägenheten” och att du inte kan kräva att få en kopia av protokollet.
Det gör besiktningsprotokollet till ett svagare dokument än ryktet säger. Protokollet är hyresvärdens egen anteckning om vad värden anser sig ha sett. Det är inget avgörande och binder inte dig. Kommer ni överens vid en gemensam besiktning i god tid är det ändå värdefullt, för då vet du vad du kan åtgärda själv innan hyrestiden går ut, och det är billigare än en faktura efteråt. Kommer ni inte överens är protokollet fortfarande bara ett partsbesked. Vilka anmärkningar som återkommer när städningen granskas har Smuts kartlagt i sin genomgång av de vanligaste anmärkningarna vid besiktning.
Dokumentera därför själv. Fotografera varje rum, varje vitvara och varje golvyta den dag du lämnar nycklarna, med bilder som bär datum. Om värden hävdar en skada nio månader senare är dina bilder det enda som gör det möjligt att visa hur lägenheten faktiskt såg ut. Det är i praktiken där tvisten avgörs, inte i paragraferna.
Kravet måste prövas i domstol, inte bara skickas som faktura
Fristen står i 61 §: ”Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats.”
Två år är den siffra som brukar citeras. Det viktiga i meningen är däremot orden ”väcka talan”. Det handlar om en talefrist, inte en faktureringsfrist. En obetald flyttnota som ligger kvar i hyresvärdens system efter tjugotre månader är inte ett bevarat krav. Har ingen talan väckts inom två år från att du lämnade lägenheten är rätten till talan förlorad. Paragrafen gäller åt båda hållen, så samma frist begränsar dig om du vill kräva tillbaka pengar av värden.
Vart går då talan? Hyresnämnden avgör bara de ärendetyper som räknas upp i 4 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Listan innehåller skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, alltså just målningen och tapetseringen. Ett vanligt ersättningskrav enligt 24 § finns inte i uppräkningen. Samma paragraf ger däremot nämnden den generella uppgiften att ”medla i hyres- eller bostadsrättstvist”, och enligt 7 § i samma lag får en part hänskjuta tvisten dit för medling så länge den inte redan är anhängig vid domstol eller hos skiljemän. Nämnden kan alltså medla i en städtvist utan att kunna avgöra den. Det gör tingsrätten, och Sveriges Domstolar skriver rakt ut: ”I de fall när hyresnämnden inte kan avgöra tvisten ska du i stället vända dig till tingsrätten eller kronofogden.”
Räkna på vad en tvist om 9 000 kronor faktiskt kostar
Siffrorna förtjänar att räknas ut, för de förändrar förhandlingsläget. Säg att värden fakturerar 9 000 kronor för flyttstädning och åtgärdade skador i en tvåa, och att du bestrider hela beloppet.
Prisbasbeloppet är 59 200 kronor för 2026 enligt SCB. Halva prisbasbeloppet blir alltså 29 600 kronor. Enligt 1 kap. 3 d § rättegångsbalken ska tingsrätten alltid bestå av en enda lagfaren domare när värdet av vad som yrkas uppenbart inte överstiger den gränsen. En nota på 9 000 kronor gör inte det. Målet blir därmed ett förenklat tvistemål.
Och i ett förenklat tvistemål gäller 18 kap. 8 a § i stället för huvudregeln om rättegångskostnader. Ersättning får då inte avse annat än kostnad för rättslig rådgivning ”under en timme vid ett tillfälle för varje instans”, ansökningsavgift eller tilläggsavgift, resa och uppehälle, vittnesbevisning samt översättning av handlingar. Den som förlorar betalar alltså inte motpartens ombudsarvode.
Där ligger asymmetrin som sällan nämns. Hyresgästen som bestrider riskerar några tusenlappar utöver själva beloppet, inte ett femsiffrigt kostnadsansvar. Hyresvärden som ska driva in 9 000 kronor måste lägga arbetstid och en ansökningsavgift på ett mål där ett eget ombudsarvode inte går att få tillbaka ens vid vinst. Ett sakligt bestridande med egna bilder är därför sällan ett dumt drag, och för den enskilda hyresgästen är det ofta det starkaste kortet i handen. Har du en hemförsäkring med rättsskydd, kontrollera vad den täcker innan du bestämmer dig.
Depositionen står inte i hyreslagen
12 kap. jordabalken innehåller ingen bestämmelse om deposition vid uthyrning av en bostadslägenhet. Den deposition kapitlet faktiskt reglerar handlar om något annat: 21 § ger hyresgästen rätt att deponera tvistig hyra hos länsstyrelsen, och gör att hyresrätten inte kan förklaras förverkad för att det deponerade beloppet inte betalats till värden.
En deposition vid inflyttning vilar därför helt på hyresavtalet. Pengarna står normalt inte på något spärrat konto, ingen myndighet håller dem, och det finns inget lagstadgat besked om när de ska betalas tillbaka. Behåller värden depositionen och du bestrider grunden är det värden som sitter på pengarna och du som får kräva dem åter, med samma tvåårsfrist i 61 § som annars skyddar dig. Skriv därför aldrig på ett depositionsvillkor utan att det står svart på vitt när och hur beloppet återbetalas.
Detta gäller hyresrätten. Säljer du i stället en bostadsrätt är motparten en köpare och regelverket ett annat, vilket är en av de praktiska skillnaderna mellan de två upplåtelseformerna. Bor du hos ett kommunalt bostadsbolag möter du ofta standardiserade flyttnotor med fasta priser per moment, en följd av den skala allmännyttan arbetar i. Ett standardpris är inte detsamma som ett rättsligt hållbart krav, och det tåls att prövas.
Ordning på bevisen slår ordning på paragraferna
Rättsläget är alltså gynnsammare för hyresgästen än ryktet gör gällande. Vårdplikten kräver vållande, slitaget är värdens kostnad, protokollet är ett partsbesked och kravet måste till domstol inom två år. Det som avgör utfallet är sällan juridiken utan bevisningen, och där börjar arbetet innan du lämnar nycklarna.
- Boka en gemensam besiktning i god tid före hyrestidens slut, så att du hinner åtgärda småsaker själv.
- Fotografera varje rum, alla vitvaror invändigt och alla golv den dag du flyttar, och spara filerna med datum.
- Begär en specificerad faktura per moment, inte ett klumpbelopp. Ett krav du inte kan granska kan du inte heller bemöta.
- Bestrid skriftligt och ange skälen. Ett muntligt missnöje syns inte i akten två år senare.
Frågan om utflyttsstädning brukar framställas som en fråga om skurhinkar. Den är egentligen en fråga om bevisbörda, och den ligger inte där de flesta hyresgäster tror.
Vanliga frågor
Måste jag anlita en städfirma när jag flyttar från en hyresrätt?
Nej. Hyreslagen ställer inga krav på vem som utför städningen, bara att du fullgjort din vårdplikt enligt 24 §. Städar du själv och resultatet håller är saken utagerad. Många väljer en firma för att få ett kvitto och en garanti att hänvisa till om värden klagar, vilket är ett praktiskt argument snarare än ett rättsligt.
Måste jag betala för hål efter tavlor och hyllor?
Normalt inte. Enligt 15 § svarar hyresvärden för tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer som beror på lägenhetens försämring genom ålder och bruk, och att bo i en lägenhet innefattar att hänga upp saker. Ett stort antal hål eller ingrepp i kakel och våtrumsskikt är en annan sak, eftersom en skada då kan vara vållad i den mening 24 § talar om.
Kan hyresvärden dra städkostnaden direkt från min deposition?
Det beror helt på vad ni avtalat, eftersom hyreslagen inte reglerar depositioner för bostadslägenheter. Värden avgör i praktiken själv om pengarna betalas ut, och tvisten flyttar då över till dig som får kräva beloppet åter. Ett skriftligt villkor om återbetalning är därför det enda som ger dig något att peka på.
Hyresvärden hörde av sig först efter ett och ett halvt år. Är kravet giltigt?
Kanske, men klockan i 61 § tickar. Talan måste väckas inom två år från att du lämnade lägenheten, och därefter är rätten till talan förlorad om inget annat avtalats. Ju längre tid som gått, desto svårare blir det dessutom för värden att visa att en skada uppkom under just din hyrestid.
Senast faktagranskad: 29 juli 2026