Varje gång ett förvaltningsavtal blir för dyrt eller en förvaltare missköter sig kommer förslaget upp på stämman: kan vi inte sköta det själva? Frågan brukar besvaras med en kalkyl över vad trappstädningen kostar. Men den missar något grundläggande. En bostadsrättsförening är redan självförvaltad i lagens mening, och har aldrig haft något annat val. Det som kan köpas in är utförandet, aldrig ansvaret.
Föreningen får inte ha en chef
Börja i lagtexten, eftersom den avgör vad diskussionen egentligen handlar om. En bostadsrättsförening styrs enligt 9 kap. 12 § bostadsrättslagen av reglerna om föreningens ledning i lagen om ekonomiska föreningar, men med fyra undantag. Ett av dem lyder helt kort att bestämmelserna om verkställande direktör inte gäller.
Det är en oansenlig mening med stor räckvidd. Ett aktiebolag kan lägga den löpande förvaltningen på en vd som svarar inför styrelsen. En bostadsrättsförening kan inte det. Där stannar den löpande förvaltningen hos styrelsen, alltså hos grannar som valts på en stämma och som i de allra flesta föreningar arbetar ideellt vid sidan av sina jobb. Enligt 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar ska styrelsen ansvara för föreningens organisation och förvaltningen av dess angelägenheter, fortlöpande bedöma den ekonomiska situationen och se till att bokföring och medelsförvaltning kontrolleras på ett betryggande sätt.
Frågan i rubriken är alltså fel ställd. Föreningen klarar sig inte bara utan förvaltare, den måste klara sig utan förvaltare i den mening som räknas. Det som står på spel när stämman diskuterar självförvaltning är något smalare: vilka arbetsuppgifter som ska utföras av de boende i stället för av en inköpt leverantör.
Delegationen upphör aldrig att vara styrelsens
Samma paragraf säger vad som händer när föreningen ändå köper tjänsten. Sista stycket i 7 kap. 4 § slår fast att om uppgifter delegeras till en eller flera ledamöter eller till andra, ska styrelsen handla med omsorg och fortlöpande kontrollera om delegationen kan upprätthållas.
Det står alltså i lagen att den som lämnar bort ett uppdrag måste fortsätta hålla ögonen på det. Och underhållsansvaret självt sitter kvar hos föreningen oavsett vem som håller i borsten: enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte ligger på bostadsrättshavaren.
Skillnaden mellan köpt förvaltning och självförvaltning är därför mindre principiell än den låter. I båda fallen bär styrelsen ansvaret. I det ena fallet kontrollerar den ett bolag, i det andra sina grannar. Det senare är i praktiken svårare, vilket alla som suttit i en styrelse och behövt påminna en granne om snöskottningen känner igen.
Skattereglerna berättar mer än branschen gör
Här finns en bestämmelse som förvånansvärt sällan nämns i debatten, och som säger något viktigt om vilken sorts självförvaltning lagstiftaren faktiskt tänkt sig. Enligt 8 kap. 31 § inkomstskattelagen är ersättning i form av avdrag på hyran skattefri när en hyresgäst utför enklare förvaltningsuppgifter inom ett öppet system för självförvaltning, förutsatt att ersättningen bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen eller i ett annat avtal. Andra stycket sträcker ut samma sak till avgifter i bostadsrättsföreningar. Att sänka avgiften för den som städar trapphuset är alltså inte automatiskt en skattepliktig förmån, vilket ofta påstås.
Men skattefriheten är villkorad, och villkoren är avslöjande. Avdraget gäller bara till den del det inte överstiger den egna bostadens andel av den totala utgiften för dessa förvaltningsuppgifter, och bara under förutsättning att samtliga som deltar i självförvaltningen får avdrag med samma belopp.
Läs det en gång till. Lagen tillåter inte att den som gör mest får mer. Skattefriheten är byggd för ett kollektivt system där alla drar sitt strå till stacken och alla får lika mycket tillbaka, inte för en ersättningsmodell där ett par eldsjälar betalas för sitt arbete. Vill föreningen belöna insats efter prestation lämnar den samtidigt bestämmelsens ram, och då är man tillbaka i frågan om skattepliktig ersättning och arbetsgivaravgifter.
Ett räkneexempel med öppna antaganden gör innebörden tydlig. Anta en förening med 40 lägenheter som lägger 60 000 kronor om året på trappstädning och gårdsskötsel och beslutar att sköta det själv. Den totala utgiften för de uppgifterna fördelad på 40 lägenheter blir 1 500 kronor per lägenhet och år, alltså 125 kronor i månaden. Deltar alla fyrtio hushållen går kalkylen ihop, och var och en kan få sin andel. Deltar bara tio blir bilden en annan. De tio kan enligt vår läsning ändå inte få mer än sin egen bostads andel skattefritt, alltså 1 500 kronor var, medan hela besparingen på 60 000 kronor sänker föreningens kostnader och därmed kommer alla fyrtio till del. De trettio som avstod får sin del utan att ha lyft ett finger. Skattereglerna gör med andra ord snålskjutsen billigare än insatsen. Var tydliga med att detta är vår tolkning av ordalydelsen ”den egna bostadens andel av den totala utgiften”, inte ett besked om hur Skatteverket tillämpar den. Stäm av upplägget med myndigheten innan föreningen beslutar något.
Argumenten för självförvaltning håller
Med det sagt är invändningarna mot självförvaltning ofta överdrivna. Trappstädning, gräsklippning, ogräsrensning och tillsyn av gården kräver ingen behörighet, och en förening som gör det själv sänker en verklig kostnad. Fördelen är dessutom inte bara ekonomisk. En städdag i april där halva huset dyker upp gör mer för grannsämjan än något styrelsen kan besluta om, och den som varit med och krattat gården har en annan relation till den än den som bara ser en faktura.
Det finns också ett demokratiargument. Föreningar med lågt engagemang är föreningar där makten koncentreras till några få, en risk vi har beskrivit i genomgången av demokratin i bostadsrättsföreningen. Gemensamt arbete är ett av få sätt att dra in fler medlemmar i föreningens angelägenheter utan att kräva att de sätter sig i styrelsen. Att köpa bort allt gemensamt arbete köper därför bort något mer än arbetet.
Invändningarna som väger tyngre
Två invändningar är svårare att avfärda. Den första är personberoendet. Självförvaltning står och faller med några få som orkar, och när de flyttar eller tröttnar finns ingen organisation kvar som tar vid. En förening kan behöva gå från noll till fullt entreprenadavtal på en sommar, och gör det då från ett dåligt förhandlingsläge.
Den andra är ansvaret, och den underskattas systematiskt. Enligt 21 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar ska en styrelseledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen ersätta skadan, och detsamma gäller skada som tillfogas en medlem genom överträdelse av lagen, årsredovisningslagen eller stadgarna. Det ansvaret följer av styrelseuppdraget och finns oavsett vem som utför arbetet. Men i en självförvaltad förening är det just de personerna som också gör jobbet, och då finns ingen leverantör att hålla ansvarig i avtal när något går fel.
Det är den verkliga asymmetrin i frågan. Köpt förvaltning flyttar inte bara arbete, den flyttar en del av risken till en motpart som går att kräva. Görs allt internt finns ingen sådan motpart, bara grannar. Var gränsen går för vad som är rimligt att lägga på frivilliga är därför en fråga om ansvar långt innan den blir en fråga om pengar. Arbete på tak, med el eller på ställning hör av samma skäl inte hemma i självförvaltningen, och den förening som funderar på det bör först fråga sitt försäkringsbolag vad försäkringen faktiskt täcker när en medlem arbetar åt föreningen.
Vår bedömning: dela upp uppdraget i stället för att välja sida
Frågan bör inte avgöras som ett antingen eller. Den bör avgöras uppgift för uppgift, med två ledfrågor: kan ett misstag här skada någon eller kosta mycket, och tål arbetet att den som gör det slutar utan förvarning?
Uppgifter där svaret är nej på båda, alltså städning, gräs, löv och tillsyn, hör naturligt hemma hos de boende. Ekonomisk redovisning, upphandling, underhållsplanering och allt som kräver behörighet hör lika naturligt hemma hos någon som gör det yrkesmässigt, och som går att hålla ansvarig. Däremellan ligger en gråzon där svaret beror på vilka som faktiskt bor i huset just nu, och det svaret bör omprövas när de flyttar.
Den som vill se hur samma avvägning ser ut i kronor, alltså vad marknaden tar betalt och varför den siffran är så svår att jämföra, hittar den debatten i vår artikel om vad som är rimligt att betala för förvaltningen. De två frågorna hör ihop: det är först när priset är begripligt som en förening kan avgöra vad den vinner på att göra jobbet själv. Praktiken beskrivs i sin tur i Styrelsen.se:s genomgång av fastighetsskötsel med egen anställd, entreprenad eller självförvaltning och i artikeln om hur styrelsen upphandlar förvaltning rätt.
Vanliga frågor
Kan en bostadsrättsförening anställa en vd som sköter allt?
Nej. Enligt 9 kap. 12 § bostadsrättslagen gäller inte lagen om ekonomiska föreningars bestämmelser om verkställande direktör för bostadsrättsföreningar. Föreningen kan anlita en förvaltare eller anställa personal, men den löpande förvaltningen och ansvaret för den stannar hos styrelsen.
Är det skattefritt att få lägre avgift för att man städar trapphuset?
Det kan vara det. Enligt 8 kap. 31 § inkomstskattelagen är avdrag på avgiften skattefritt vid enklare förvaltningsuppgifter inom ett öppet system för självförvaltning, förutsatt att avdraget inte överstiger den egna bostadens andel av den totala utgiften för uppgifterna och att alla deltagare får samma belopp. Uppfylls inte villkoren är utgångspunkten den motsatta. Stäm av upplägget med Skatteverket innan föreningen inför det.
Vilka uppgifter bör en förening aldrig lägga på de boende?
Allt som kräver behörighet eller innebär påtaglig skaderisk, alltså arbete på tak, med el, på ställning eller med maskiner som kräver utbildning. Vidare den ekonomiska redovisningen, eftersom fel där kan grunda skadeståndsansvar enligt 21 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar. Kontrollera också med föreningens försäkringsbolag vad som gäller vid personskada under självförvaltning.
Blir föreningen av med ansvaret om den anlitar en förvaltare?
Nej. Underhållsansvaret följer av 7 kap. 4 § bostadsrättslagen och ligger på föreningen. Delegation är tillåten, men 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar kräver att styrelsen handlar med omsorg och fortlöpande kontrollerar om delegationen kan upprätthållas. Ett avtal flyttar utförandet, inte skyldigheten.