Att föreningen är oäkta låter som en teknikalitet. För den som ska sälja är det 25 procent i skatt på vinsten i stället för 22, och uppskov med vinstskatten går som regel inte att begära. Den som hyr ut sin lägenhet förlorar dessutom schablonavdraget på 40 000 kronor.
Statusen avgörs av föreningens verksamhet, inte av den enskilda medlemmen. Den beror på hur stor del av föreningens hus som används till annat än medlemmarnas boende, och den kan glida över gränsen vid nästa fastighetstaxering utan att en enda medlem märker något.
Vad som gör en förening oäkta
Orden äkta och oäkta finns inte i lagtexten. Inkomstskattelagen talar om ett privatbostadsföretag, alltså en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att tillhandahålla bostäder åt de egna medlemmarna i byggnader som föreningen äger. Klarar föreningen det kallas den i dagligt tal äkta. Klarar den det inte är den ett oäkta bostadsföretag.
Någon procentsats står inte i lagen. Den kommer ur Skatteverkets allmänna råd, där klart övervägande del bör betyda att minst 60 procent av verksamheten består i att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna. Att gränsen kommer ur ett allmänt råd och ur domstolspraxis, och inte ur en paragraf, är värt att hålla i minnet: den kan röra sig utan att riksdagen fattar något beslut.
Till den kvalificerade delen räknas bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till medlemmar som är fysiska personer. Att medlemmen bor i lägenheten själv eller hyr ut den bör inte påverka bedömningen. Har en medlem däremot flera bostadslägenheter i fastigheten och hyr ut till andra än närstående bör de lägenheterna inte räknas dit. Utanför hamnar butiker och kontor, lägenheter som hyrs ut med hyresrätt, bostadsrätter som ägs av företag, festlokaler och övernattningslägenheter samt uthyrd antenn- och reklamplats.
Garaget är det tydligaste exemplet på hur mycket detaljerna betyder. Upplåter föreningen själv en garageplats till en medlem räknas den som kvalificerad, oavsett om platsen ingår i bostadsupplåtelsen eller hyrs separat. Detsamma gäller om garaget är en gemensamhetsanläggning som föreningen är delägare i, eller om en samfällighetsförening förvaltar anläggningen och upplåter platserna. Går platsen däremot via ett utomstående parkeringsbolag som skriver avtalet med medlemmen, är Skatteverkets uppfattning att den inte räknas dit. Samma garage, samma medlem, olika skattemässig verkan beroende på vem som upplåter platsen.
Så räknas de 60 procenten fram
Andelen mäts inte i kvadratmeter, utan i hyresvärden. Att det är taxeringsvärdet för föreningens fastighet som ska delas upp slog Högsta förvaltningsdomstolen fast i december 2021. Hur uppdelningen ska göras sa domstolen däremot ingenting om. Att den görs utifrån de hyresvärden som använts i den senaste fastighetstaxeringen är Skatteverkets egen tolkning av domen, från oktober 2022, och den är omtvistad: verket redovisar där att andra menar att fördelningen i stället ska göras utifrån riktvärdena för bostads- respektive lokaldelen. Också mätmetoden kan alltså ändras utan riksdagsbeslut.
Bostads- och lokalvärdena går att läsa direkt ur det senaste beslutet om fastighetstaxering. Ett värde gör det inte: vad garageplatserna är värda syns inte i beslutet, utan måste hämtas ur föreningens egen fastighetsdeklaration för den taxering det gäller.
Skatteverket räknar upp ett exempel med en förening som har åtta bostadsrättslägenheter, en uthyrd lokal och tolv garageplatser i källaren. Bostäderna har ett hyresvärde på 612 000 kronor om året, lokaldelen 716 000 kronor, varav garageplatserna svarar för 216 000. Eftersom platserna är upplåtna till medlemmar flyttas de över till den kvalificerade delen, som därmed landar på 828 000 kronor av totalt 1 328 000. Det blir 62 procent, och föreningen är ett privatbostadsföretag det året.
Räkna vidare på samma siffror så syns marginalen. Den kvalificerade delen är 828 000 kronor och den okvalificerade 500 000, det vill säga lokaldelen sedan garaget flyttats över. Ligger den kvalificerade delen still måste totalen stiga till 1 380 000 kronor för att andelen ska falla till 60 procent, och den okvalificerade delen från 500 000 till 552 000 kronor, drygt 10 procent.
Att garaget ligger still är dock ett antagande, och inte ett självklart sådant. Garage räknas till lokaldelen i fastighetstaxeringen, så drar lokalhyrorna ifrån generellt stiger även garagets hyresvärde. Det ligger på den kvalificerade delen och drar därmed åt andra hållet. Skrivs hela lokaldelen på 716 000 kronor upp med samma procenttal måste den i stället stiga knappt 15 procent innan föreningen tippar. Marginalen ligger därmed mellan 10 och 15 procent beroende på om garagehyrorna följer med, och en förening som ligger nära gränsen behöver hur som helst inte hyra ut en enda kvadratmeter till för att hamna på fel sida. Det räcker att lokalhyrorna på orten drar ifrån bostadshyrorna till nästa fastighetstaxering.
Bedömningen hör till beskattningsårets utgång. Anses föreningen vara ett privatbostadsföretag vid årets slut antas det ha gällt hela året, och tvärtom.
Vad det kostar när du säljer
En andel i ett oäkta bostadsföretag är ingen privatbostadsrätt. Försäljningen behandlas som en försäljning av en andel i en ekonomisk förening eller ett aktiebolag, och då gäller andra tal.
| Vid försäljning | Privatbostadsrätt (äkta förening) | Oäkta bostadsrätt |
|---|---|---|
| Skatt på vinsten | 22 procent | 25 procent |
| Avdrag för förlust | 50 procent av förlusten | 70 procent av förlusten om bostadsföretaget är en bostadsrätts- eller bostadsförening. Är det ett aktiebolag kvoteras förlusten först till fem sjättedelar |
| Uppskov med vinstskatten | Ja, om villkoren är uppfyllda | Normalt nej |
Vid en vinst på 800 000 kronor blir skillnaden 24 000 kronor, en skatt på 200 000 kronor i stället för 176 000. De 25 procenten kommer av att fem sjättedelar av vinsten tas upp och beskattas med 30 procent.
Går affären åt andra hållet vänder fördelen. Blir det förlust och bostadsföretaget är en bostadsrättsförening får 70 procent av förlusten dras av, mot 50 procent för en privatbostadsrätt. Den som säljer med förlust i en oäkta förening kommer bättre undan än grannen i huset intill.
Uppskov går normalt inte att få åt något håll
Vinstskatten betalas en gång. Uppskovsreglerna avgör i stället om den går att skjuta framför sig när pengarna behövs till nästa bostad. Uppskov går normalt inte att få när en oäkta bostadsrätt säljs. Det förutsätter att andelen kan räknas som en privatbostadsrätt den dag du och köparen skriver på köpekontraktet.
Spärren gäller också åt motsatt håll. En oäkta bostadsrätt duger heller inte som ersättningsbostad, det vill säga som den nya bostad ett uppskov kräver. Den som säljer en villa med stor vinst och köper in sig i en oäkta förening får därför betala hela vinstskatten direkt, trots att affären är precis vad ett uppskov är till för.
Sedan uppskovsräntan avskaffades 2021 kostar ett uppskov ingenting löpande, vilket gjort det till en betydligt mer attraktiv möjlighet än förr. Det gör också bortfallet större. Den kapitalvinstskatt som i debatten kallas flyttskatt låser fast bostadsmarknaden, och för medlemmarna i en oäkta förening låser den hårdare.
Skatten som kommer varje år
Även den som inte tänker sälja berörs. Betalar du en årsavgift som ligger under marknadsmässig hyra för en likvärdig lägenhet på orten uppstår en bostadsförmån, som beskattas som en utdelning från föreningen. Har du själv huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten räknas hyresvärdet till 90 procent av marknadshyran. Är byggnadens värdeår högst tio år tillbaka i tiden räknas hyresvärdet i stället till 95 procent. Föreningen lämnar kontrolluppgift på förmånen, och skatten på den räknas som på en vinst: fem sjättedelar tas upp och beskattas med 30 procent.
Vid andrahandsuthyrning gäller egna regler, och de är strängare än för vanliga bostadsrätter. Något schablonavdrag får du inte göra, vare sig de 40 000 kronor som annars gäller eller något annat. I stället dras årsavgiften till föreningen, dock inte kapitaltillskott, samt bostadsförmånen, reparationer som direkt beror på uthyrningen och avgiften för rätten att hyra ut i andra hand. Överskottet beskattas med 30 procent.
Är gränsen rimlig?
Regeln har ett gott skäl bakom sig. Ett privatbostadsföretag beskattas lindrigt därför att det i huvudsak är medlemmarnas gemensamma boende och inte ett företag. Driver föreningen i stor skala något annat, som uthyrning av butiker och kontor, liknar den mer ett fastighetsbolag, och då är det rimligt att den beskattas som ett sådant.
Men intäkterna från lokalerna går in i föreningens ekonomi och minskar det som behöver tas ut i årsavgifter, allra tydligast i äldre innerstadshus där bottenvåningen är affärslokal. En förening straffas då skattemässigt för en intäktskälla som gör medlemmarnas boende billigare. Men det är inte den spänningen som de allmänna rådens gränsfallsregel om lokalfinansiering lindrar. I gränsfall bör man enligt råden väga in om insatser eller årsavgifter för lokaler har bidragit till att finansiera medlemmarnas boende, men det är när sådan finansiering saknas som det talar för att föreningen i vissa fall ändå kan vara ett privatbostadsföretag, trots att en något mindre del än 60 procent går till medlemmarnas boende. Lindringen gäller alltså det omvända fallet. Att regeln finns visar ändå att gränsen aldrig varit tänkt som en ren mätning.
Under samma rubrik i de allmänna råden finns en tröst för den som ligger nära. Understiger verksamheten 60-procentsgränsen ett enstaka år ändras som regel inte föreningens skattemässiga karaktär. Regeln är trögare än siffran antyder, och den som får besked om att föreningen tippat över bör fråga styrelsen vad beskedet bygger på innan den egna kalkylen görs om.
Kvar står att en enskild bostadsrättshavare kan förlora 3 procent av sin vinst och hela uppskovsmöjligheten genom ett beslut som medlemmen aldrig varit med om att fatta, ibland genom en fastighetstaxering. Det är en påminnelse om vad en bostadsrätt är: du äger en andel i en förening, inte fyra väggar, och föreningens förhållanden följer med i köpet. På samma sätt som föreningens status är vad förvaltningen kostar svårt för en enskild medlem att syna. I en ägarlägenhet är lägenheten en egen fastighet, och frågan om äkta eller oäkta uppstår inte alls. Det är ett av argumenten som brukar föras fram för den upplåtelseformen.
Vanliga frågor
Gäller samma regler om bostadsföretaget är ett aktiebolag?
Ja, ett oäkta bostadsföretag kan vara både en ekonomisk förening och ett aktiebolag. Skatten på en vinst är densamma. Vid förlust räknas avdraget annorlunda: förlusten kvoteras först till fem sjättedelar och kvittas mot vinster på onoterade andelar och marknadsnoterade delägarrätter, och först på det som återstår får 70 procent dras av.
Kan en nyproducerad lägenhet i en oäkta förening ändå bli ersättningsbostad?
Det finns ett smalt undantag. En nyproducerad bostadsrätt i ett bostadsföretag som fortfarande är oäkta kan vara ersättningsbostad om fastighetsavgift inte tas ut på fastighetens bostadsdel och byggnaden är under uppförande utan att ha fått något värdeår vid fastighetstaxeringen.
Vad krävs för att en förening över huvud taget ska kunna vara ett privatbostadsföretag?
Föreningen måste äga en fastighet, och den måste äga den ensam. Finns det färre än tre bostadslägenheter på fastigheten kan reglerna inte tillämpas. En förening som ännu inte förvärvat någon bostadsfastighet beskattas som ett oäkta bostadsföretag.
Var ser jag om min egen förening är äkta eller oäkta?
Föreningens senaste årsredovisning brukar ange det. Går det inte att utläsa där är styrelsen eller den ekonomiska förvaltaren rätt adress. Vid en försäljning framgår det också av den kontrolluppgift föreningen lämnar.
Måste jag deklarera bostadsförmånen även om inga pengar betalats ut till mig?
Ja. Förmånen består i att du bor billigare än marknadshyran, och den redovisas på blankett K9 tillsammans med inkomstdeklarationen. När du räknar fram den får du inte dra av kapitaltillskott till föreningen, och inte heller vad du lagt på reparationer eller underhåll.