Foto: Egor Komarov via Pexels
En ägarlägenhet är en lägenhet i ett flerbostadshus som du äger direkt, som en egen fastighet. Formen finns i Sverige sedan 2009 men är fortfarande mycket ovanlig. År 2025 fanns 4 144 bostäder med äganderätt i flerbostadshus, av totalt 5 291 493 bostäder i landet. Det är 0,078 procent, ungefär en bostad av 1 277.
En ägarlägenhet får bara bildas i utrymmen som inte har använts som bostad någon gång under de senaste åtta åren. En vanlig hyresrätt eller bostadsrätt kan inte göras om till ägarlägenhet. Ägarlägenheter kan i stället bildas i nyproduktion och när lokaler som inte varit bostäder byggs om, till exempel kontor och butiker.
Vad är en ägarlägenhet?
En bostadsrätt innebär att du äger en andel i en förening som i sin tur äger hela fastigheten. Du äger inte din lägenhet, utan en andel med nyttjanderätt.
I jordabalken heter ägarlägenheten ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. Du äger själva lägenheten, ungefär som en villa men i ett flerbostadshus. Du söker lagfart enligt samma regler som för andra fastigheter, och du kan sälja, hyra ut och belåna lägenheten utan en förenings godkännande. Gemensamma delar som tak, fasad, hissar och stamledningar förvaltas i stället genom en samfällighet och en gemensamhetsanläggning som alla ägarlägenheter i huset äger del i. Ägarna förvaltar dem genom en samfällighetsförening där alla ägare är medlemmar, och föreningen är skyldig att fondera pengar för det framtida underhållet av den gemensamma egendomen.
Ägarlägenhet får bara bildas där ingen bott på åtta år
Lagen ställer två villkor. Utrymmet får inte ha använts som bostad någon gång under de senaste åtta åren, och lägenheten måste ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter. Villkoren står i fastighetsbildningslagen och har inte ändrats sedan de infördes 2009.
Ägarlägenheter kan därför bildas när nya bostäder byggs och när affärs- eller kontorslokaler byggs om till bostäder, enligt Lantmäteriets beskrivning av ägarlägenheter och lantmäteriförrättningen.
Äganderätten i flerbostadshus har vuxit till 4 144 bostäder
I SCB:s statistik över bostadsbeståndet är kategorin bostäder med äganderätt i flerbostadshus det närmaste måttet på ägarlägenheter. År 2008 fanns inga sådana bostäder. År 2009, när lagen trädde i kraft, fanns 6. Därefter har antalet vuxit långsamt: 803 år 2015, 1 735 år 2020, 4 102 år 2024 och 4 144 år 2025. Mellan 2024 och 2025 tillkom 42.
Som jämförelse fanns 2025 drygt 1,6 miljoner hyresrätter och nästan 1,16 miljoner bostadsrätter i flerbostadshus.
Omvandling av hyresrätter har utretts två gånger
Ägarlägenhetsutredningen, som tillsattes 2012, föreslog i betänkandet ”Från hyresrätt till äganderätt” en ny lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Förslaget remissbehandlades men ledde inte till lagstiftning.
År 2023 fick en ny utredning i uppdrag att överväga en möjlighet att omvandla befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter. Betänkandet ”Fler vägar till att äga sitt boende” kom i december 2024 i två delar, ”En utvidgning av systemet med ägarlägenheter” och ”En lagreglerad modell för hyrköp av bostäder”. Regeringens proposition som följde heter ”Lag om hyrköp av bostad”. Fastighetsbildningslagens villkor för ägarlägenheter står oförändrade.
Förespråkarna vill ha äganderätt utan bostadsrättsförening
Förespråkarna menar att ägarlägenheten ger en renodlad äganderätt utan de mellanled som bostadsrätten bygger på. Den som äger sin lägenhet direkt är inte beroende av en bostadsrättsförenings ekonomi, lån eller beslut.
Ett andra argument handlar om uthyrning. Eftersom ägaren förfogar fritt över sin lägenhet kan den hyras ut utan att någon styrelse säger nej. Enligt förespråkarna skulle det kunna ge fler hyresbostäder, eftersom privatpersoner får ett enkelt sätt att äga och hyra ut.
Kritikerna pekar på förvaltning och spekulation
Kritikerna menar att den svenska bostadsrätten redan fyller behovet av att äga sitt boende och dessutom bygger in en kollektiv förvaltning. Genom föreningen sköts underhåll och gemensamma frågor samlat.
I ett hus med ägarlägenheter förvaltas trapphus, fasad och tak av en samfällighetsförening där ägarna är medlemmar. Kritiker varnar för att det kan bli svårt att fatta beslut om kostsamt underhåll när samfällighetsföreningen har ett svagare mandat än en bostadsrättsförening, och att eftersatt skötsel kan drabba alla. Även en bostadsrättsförening har begränsade verktyg, till exempel när en medlems renovering stör grannarna.
Kritikerna befarar också att ägarlägenheter, som är enkla att hyra ut, kan locka köpare som ser boendet som en ren investering snarare än ett hem. Det skulle enligt kritikerna kunna driva upp priser och minska andelen som bor i husen och göra det svårare för nya köpare att komma in på bostadsmarknaden.
Därför är ägarlägenheter så ovanliga i Sverige
Lagen stänger ute hela det befintliga bostadsbeståndet, och bostadsrätten har en stark och inarbetad ställning. Så länge åttaårsregeln står kvar kan ägarlägenheter bara bildas i nybyggda hus och i lokaler som byggs om till bostäder.
Vanliga frågor
Får jag hyra ut en ägarlägenhet fritt?
Ja, det är en av fördelarna med formen. Som direkt ägare kan du hyra ut utan en förenings godkännande, till skillnad från i en bostadsrätt där styrelsens samtycke krävs för att hyra ut i andra hand. Sedan den 1 juli 2026 gäller dock privatuthyrningslagen (2026:772) när en privatperson hyr ut. Lagen gäller inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av den egna bostaden. Hyresnämnden kan då sänka en hyra som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrda bostäder.
Kan jag belåna en ägarlägenhet?
Ja. Ägarlägenheten är en egen fastighet och kan pantsättas på samma sätt som en villa eller ett radhus.
Vem sköter taket och trapphuset i ett hus med ägarlägenheter?
Ägarna gemensamt, genom en samfällighetsförening där alla ägare är medlemmar. Föreningen är skyldig att fondera pengar för det framtida underhållet. Där fördelas också kostnaderna för driften av de gemensamma delarna mellan delägarna.
Antalet bostäder är hämtat ur SCB:s tabell över bostadsbeståndet den 9 oktober 2026. Senaste redovisade år är 2025.
Senast faktagranskad: 9 oktober 2026