Foto: C.Stadler/Bwag, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Wien prövar din inkomst innan du får en kommunal lägenhet. Sverige gör det inte. Den som står i allmännyttans kö i Stockholm, Göteborg eller Malmö möter kötid, inte en övre inkomstgräns. Svensk bostadspolitik har uttryckligen avstått från inkomstprövning i allmännyttan. Wienmodellen är inte den generella allmännytta Sverige en gång hade. Den är mer selektiv än svensk allmännytta. Sverige har i stället lämnat vinstförbudet, allmännyttans hyresnormerande roll och det statliga byggstödet.
Wien prövar vem som får söka en kommunal lägenhet
Stadens egna bostäder och de subventionerade bostäder Wien har rätt att anvisa fördelas sedan den 1 september 2026 enligt Wiener Wohnungsvergabegesetz, som lägger vad lagen kallar bostadsfördelning i socialt uppdrag på staden. Kriterierna står i stadens riktlinjer för Wohnungsvergabe. Den sökande ska vara minst 18 år, ha haft huvudbostad i Wien oavbrutet i två år, vara österrikisk medborgare eller ha en likställd status som unionsmedborgare, flykting eller varaktigt bosatt, sakna allvarliga anmärkningar i hyresgästhistoriken och ha en hushållsinkomst under den lagstadgade gränsen. De fem kriterierna måste alla vara uppfyllda, men de är inte de enda. Fördelningslagen namnger också ett trängande bostadsbehov, och samma krav ställs i Wiens lag om bostadsbyggnadsstöd för den som flyttar in i en subventionerad bostad.
Gränsen är inte låg. För 2026 går den vid 61 280 euro netto om året för ett enpersonshushåll och 91 320 euro för två personer, enligt Wohnberatung Wiens tabell. Inkomstgränsen följer av en annan lag än fördelningslagen och når subventionerade hyresbostäder generellt. Grundbeloppen står i 11 § i Wiens lag om bostadsbyggnadsstöd, taket för hyresbostäder ligger på 140 procent av dem, och beloppen räknas om med konsumentprisindex och kan både höjas och sänkas. Taket utesluter få hushåll. Men taket finns och prövas, och därefter rangordnas de sökande i bonuspoäng: sex års oavbruten huvudbostad i Wien ger poäng, och poängen stiger med antalet år. Med ett giltigt Wohn-Ticket får den sökande anmäla sig på lägenheter som passar hushållets storlek, och hyran får då inte överstiga 50 procent av hushållsinkomsten.
Wien delar inte ut lägenheter till alla som vill ha en. Staden prövar vem som får stå i kön och sedan vem som får komma först.
Svensk allmännytta har inget inkomsttak i lag
Den svenska lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har sex paragrafer. Lagen ställer inget inkomstkrav och ingen behovsprövning. Första paragrafen definierar det allmännyttiga syftet som att bolaget huvudsakligen förvaltar hyresfastigheter, främjar bostadsförsörjningen i ägarkommunen och erbjuder hyresgästerna boendeinflytande. Där slutar kravlistan. Vad allmännyttan är avgörs i Sverige av ägandet och syftet, inte av hyresgästens plånbok.
Frånvaron är ett medvetet val. Den utredning som 2008 skulle reda ut allmännyttans förhållande till EU-rätten fick i ett tilläggsdirektiv i uppdrag att inte föreslå en modell riktad till särskilda grupper. Utredningen skriver att den därför inte kunde föreslå en modell som grundar sig på en inkomstgräns eller motsvarande avgränsning. Skälet, enligt samma text, var att ett sådant system skulle peka ut utsatta grupper som problemgrupper.
Två år senare upprepade regeringen samma ståndpunkt när den nya lagen lades fram. Det var enligt regeringens mening ”av särskild vikt att värna den svenska modellen med allmännyttiga bostadsföretag som vänder sig till alla hushåll på bostadsmarknaden, inte endast till personer med låga inkomster eller som av andra skäl behöver hjälp att få en bostad”, står det i propositionen.
Vad en kommunal bostadskö i praktiken kräver av en sökande regleras inte i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.
Vad Sverige har tagit bort ur allmännyttan
Den generella allmännyttan finns kvar. Tre andra saker gör det inte.
Den första är vinstförbudet. Den gamla lagen om allmännyttiga bostadsföretag gällde till den 1 januari 2011. Enligt 1 § i lagens första kapitel var första villkoret för att räknas som allmännyttig att företaget ”drivs utan vinstsyfte”. Förbudet var inte absolut, eftersom samma paragraf tillät skälig utdelning på kontant tillskjutet kapital. Men utgångspunkten var självkostnad. I dag ska bolaget i stället bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Lagen undantar bolaget från två regler i kommunallagen som annars binder kommunal verksamhet. Den ena säger att kommunen inte får ta ut högre avgifter än kostnaderna. Den andra tillåter kommunal näringsverksamhet bara om den drivs utan vinstsyfte och syftar till att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna. Fastighetsägarnas anmälan av kommunernas stöd som otillåtet statsstöd satte förändringen i rörelse.
Den andra är allmännyttans hyresnormerande roll. Före 2011 skulle en hyresprövning främst väga in hyran för lägenheter i hus som ägdes och förvaltades av kommunala bostadsföretag, vilket propositionen beskriver som allmännyttans hyresnormerande roll. I dag säger 55 § i jordabalkens 12 kapitel att prövningen främst ska väga in hyra som ”har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)”. Begreppet allmännyttig används inte någonstans i hyreskapitlets 111 paragrafer. Vem hyresvärden är spelar ingen roll längre, bara hur hyran kom till. Mellan 2016 och 2025 höjdes hyrorna med 26 procent hos allmännyttan och 25 procent hos privata och övriga fastighetsägare, en kategori som rymmer allt som inte är ett allmännyttigt bostadsföretag.
Den tredje är det statliga byggstödet. Enligt 1 § i förordningen om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande får stöd i dag ”endast lämnas för ansökningar som har beviljats enligt 16 § före utgången av 2022”, och beviljade preliminära belopp får inte höjas. Boverket skriver att stödet ”är under avveckling och går inte längre att söka”.
Österrikes kostnadshyra gäller de vinstbegränsade bostadsföretagen
I Österrike gäller en federal lag för de vinstbegränsade bostadsföretagen, gemeinnützige Bauvereinigungen. 13 § i den lagen säger att ersättningen för att överlåta bruket av en bostad inte får sättas högre, men inte heller lägre, än vad som krävs. Den ska täcka kostnaderna för förvaltningen av fastigheterna, ett befogat belopp för företagets egen ekonomiska förvaltning och avsättning till reserver enligt en ordentlig ekonomisk förvaltning. Det är en kostnadshyra inskriven i lag, inte en politisk ambition.
Paragrafen har undantag, bland annat ett påslag på högst 1,75 euro per kvadratmeter och månad för bostäder i de högsta utrustningskategorierna, ett belopp som räknas om med index och kan både höjas och sänkas. Och den gäller de vinstbegränsade bostadsföretagen. Om hur hyrorna sätts i stadens egna Gemeindebau säger den ingenting.
Byggstödet, som Sverige avvecklat, finns kvar i Wien som löpande delstatslag. Första paragrafen i delstatslagen från 1989 inleds ”Das Land Wien fördert die Errichtung von Wohnhäusern”, att delstaten Wien stödjer uppförandet av bostadshus. Den räknar upp nybyggnad, tillbyggnad, inbyggnad och ombyggnad. Enligt tredje stycket i samma paragraf finns ingen rätt till stödet. Stadens bostadsbolag Wiener Wohnen förvaltar omkring 220 000 kommunala bostäder. Där bor runt 500 000 människor, vilket bolaget 2026 räknar till en fjärdedel av Wiens befolkning.
Hindrar EU-rätten Sverige från att återinföra självkostnadshyran?
Den utredning som prövade frågan kom fram till att EU-rätten inte avgör saken. Enligt utredningen var den affärsmässiga modellen tveklöst godtagbar och självkostnadsmodellen osäker men inte utesluten: ”Valet mellan de båda modellerna handlar ytterst om politiska värderingar och prioriteringar.” Utredningen tog själv ingen ställning, utan lämnade frågan till regering och riksdag.
Enligt 2 § andra stycket i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag hindrar affärsmässighetskravet inte att ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag tar emot stöd som Europeiska kommissionen har godkänt. Och Sverige har redan fått ett sådant godkännande. Europeiska kommissionen godkände investeringsstödet den 11 september 2020 och förklarade stödordningen förenlig med den inre marknaden. Stödet godkändes och avvecklades sedan på hemmaplan.
Forskarkollektivet Fundament består av sex forskare som alla varit knutna till Institutet för Bostads- och Urbanforskning vid Uppsala universitet. I boken Kris i bostadsfrågan (Daidalos, 2023) föreslår de att affärsmässighetskravet avskaffas och självkostnadsprincipen återinförs. Det är ett förslag, inte gällande rätt, och det prövas rimligen tillsammans med frågan om beståndet ska bevaras eller säljas ut och vad allmännyttans roll ska vara.
Wiens allmännytta är inte mer generös än den svenska, utan mer selektiv. Wien har ett byggstöd i delstatslag, och Österrike har en federal kostnadshyra för de vinstbegränsade bostadsföretagen. Kostnadshyran gäller de vinstbegränsade bostadsföretagen, inte stadens egna Gemeindebau. Staden rangordnar också de sökande och prövar inkomsten mot ett tak som svensk bostadspolitik två gånger har avvisat skriftligen. Sverige har kvar det Wien saknar, en allmännytta för alla hushåll, men har lämnat den finansiering som bar den. Att återinföra vinstförbudet och byggstödet utan att införa ett inkomsttak är inte juridiskt stängt. Regering och riksdag har inte beslutat om det.
Senast faktagranskad: 7 oktober 2026